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廈門樓市兩極分化:二手成交量超去年全年,新建商品住宅庫存已增至26個月

來源:每日經濟新聞 時間:2019-07-05 11:37:43

每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝

在經歷了兩年海浪般跌宕起伏的波動后,廈門樓市正走向另一境地。

胡潤全球房價指數顯示,廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%,2017年年度房價漲幅16.9%,分別位居全球第二、第五位,被稱為中國樓市的“領漲王”。隨即,廈門出臺嚴厲調控,也成為全國范圍內率先推出限售政策的城市。

《每日經濟新聞》記者注意到,經過房價持續下跌、銷售低迷的冰凍期后,2019年廈門樓市開始復蘇。不過,復蘇的勢頭暫時還只是體現在成交量上,廈門的房價、土地市場還是處以較為理性的狀態。

據克而瑞統計數據,今年1~5月,廈門是二線城市中唯一出現均價同比回落的城市,但仍以33440元/平方米的成交均價暫居二線城市之首。與此同時,廈門新建商品住宅庫存已增至26個月。

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,剛需購買力釋放、市場預期、相關政策等多重因素造成了廈門樓市目前這一矛盾局面。

以價換量 新房銷售冰火交織

2019年開年,廈門樓市就回暖明顯,開發商推盤速度明顯加快,新房供應與成交均有較大幅度上漲。

據新景祥廈門市場研究中心的統計,今年1~5月,廈門全市商品住宅累計成交面積為52.45萬平方米,同比上漲92.63%。其中,5月單月成交面積15.5萬平方米,同比上漲126%。

從5月的銷售情況看,廈門島內外成交依舊呈現“一九”格局,即島內、島外成交面積分別占全市成交量的9%、91%。其中,集美區以32%的市場份額占據第一。

長期跟蹤廈門市場的安居客研究院房產分析師吳寅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,隨著今年二手房成交回暖,廈門新房市場也開始逐步復蘇。一方面,從2017年3月到2018年,這期間成交量偏低,積累了很多剛性需求;另一方面,去年新房市場冷凍,很多新盤都不敢入市。在回暖后,新房樓盤不僅加快了入市不發,還加大了優惠力度,讓利走量。

新景祥廈門市場研究中心也指出,5月多項目開盤去化率提升明顯,剛性需求回暖特征明顯,市場需求由首置、首改及島外學區需求共同主導。

今年3月,《每日經濟新聞》記者曾實地探訪廈門樓市,當月廈門8個項目9次開盤,除個別項目基于入市產品的提升有小幅漲價外,大部分項目仍處于讓利促銷狀態。但從去化情況來看,不同項目之間的去化率差別較大。

如3月9日開盤的翔安金茂悅,開盤價格與2018年10月26日開盤的價格相比再次下調,但去化較低。但也有項目憑借價格優勢,去化良好。值得一提的是,翔安金茂悅還是昔日的“地王”,成交樓面價達29450.7元/平方米。

彼時,新景祥廈門市場研究中心總經理張建向記者表示,價格因素對樓盤去化影響明顯,今年整體的去化情況比去年理想,做了促銷策略的高性價比樓盤會比沒有折扣的樓盤去化更快。

政策影響 去化周期約26月

在銷量大幅增長的同時,廈門的新房庫存卻在不斷上漲。在多個研究機構的新房庫存高企城市中,廈門都榜上有名。克而瑞數據顯示,今年1~5月,廈門以69%的新增供應漲幅位居全國二線城市第二位。

新景祥廈門市場研究中心也表示,廈門5月在售項目庫存面積約206萬平方米,同比上漲40%。按近12個月月均去化約7.88萬平方米計算,去化周期約26個月。

對此,吳寅分析認為,廈門新房庫存增加可能與相關政策有影響。從2017年開始,廈門出現了首宗要求一次性全部對外公開銷售的地塊,即“受讓人應一次性申請該地塊合同項下宗地商品住房預售許可證,并一次性全部對外公開銷售”。

2018年7月,廈門還出臺了《關于進一步加強精準調控穩定房地產市場的實施意見》,規定建筑面積在10萬平方米以下的商品住房項目要一次性對外公開 銷售。

吳寅表示,廈門近年來出讓的多宗土地項目都在10萬平方米以下,這些新建樓盤就需要等到所有房源建成、取得預售才能入市,也就使得一次性推出房源較多,但去化比率就相對下降,增加了庫存。

廈門克而瑞指出,2019年廈門樓市經歷了一波短暫的回溫期,而后成交接力不濟。當前廈門二級市場存量較大,交易進入不溫不火狀態,對一級土地市場反哺作用減弱。而一級市場的理性模式對二級市場的刺激作用有限,此種狀態短期內將會持續。

剛需強勁 二手房成交超去年

在廈門,比新房更突出的是二手市場。

新景祥廈門市場研究中心指出,自今年春節過后,廈門二手住宅連續幾個月交易量暴增,5月二手住宅成交量為4315套,雖然環比有小幅回落,但前5月成交套數已超2018年全年。

吳寅表示,廈門在二手市場具有較強的剛需基礎,尤其是對學區房的需求很大。此外,從去年下半年到現在,全國樓市的走勢和政策方向讓購房者的預期逐步改變。所以,實際上從去年12月份開始,二手成交量已經逐步在往上走。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,對于廈門來說,當前市場其實還是比較穩定的,甚至還要定性為剛從降溫周期中走出來。后續其實還是有可能會上漲,這和此類城市市場需求規模較大是有關的,而且既有政策最嚴厲的時候已經過去,未來也會出現交易上升等現象。

中指院也指出,廈門普通市民傾向于低總價的島內二手房,加之人口不斷涌入島內,二手房市場價格具有較強的剛性,并對新房價格起到支撐作用。限購使投資客逐漸退出廈門房地產市場,廈門樓市正走向良性發展的軌道。

不過,受訪專家和機構均指出,廈門的回暖勢頭減弱跡象,入市項目去化冷熱不均,市場整體熱度有所回落。吳寅認為,4月、5月的市場情況讓部分開發商對后市信心很足,所以收回了此前的新盤優惠,價格逐步回到2017年上半年的水平,成交量有所回落,但因滯后性,這一市場情況還未在成交數據上體現出來。  每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝

在經歷了兩年海浪般跌宕起伏的波動后,廈門樓市正走向另一境地。

胡潤全球房價指數顯示,廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%,2017年年度房價漲幅16.9%,分別位居全球第二、第五位,被稱為中國樓市的“領漲王”。隨即,廈門出臺嚴厲調控,也成為全國范圍內率先推出限售政策的城市。

《每日經濟新聞》記者注意到,經過房價持續下跌、銷售低迷的冰凍期后,2019年廈門樓市開始復蘇。不過,復蘇的勢頭暫時還只是體現在成交量上,廈門的房價、土地市場還是處以較為理性的狀態。

據克而瑞統計數據,今年1~5月,廈門是二線城市中唯一出現均價同比回落的城市,但仍以33440元/平方米的成交均價暫居二線城市之首。與此同時,廈門新建商品住宅庫存已增至26個月。

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,剛需購買力釋放、市場預期、相關政策等多重因素造成了廈門樓市目前這一矛盾局面。

以價換量 新房銷售冰火交織

2019年開年,廈門樓市就回暖明顯,開發商推盤速度明顯加快,新房供應與成交均有較大幅度上漲。

據新景祥廈門市場研究中心的統計,今年1~5月,廈門全市商品住宅累計成交面積為52.45萬平方米,同比上漲92.63%。其中,5月單月成交面積15.5萬平方米,同比上漲126%。

從5月的銷售情況看,廈門島內外成交依舊呈現“一九”格局,即島內、島外成交面積分別占全市成交量的9%、91%。其中,集美區以32%的市場份額占據第一。

長期跟蹤廈門市場的安居客研究院房產分析師吳寅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,隨著今年二手房成交回暖,廈門新房市場也開始逐步復蘇。一方面,從2017年3月到2018年,這期間成交量偏低,積累了很多剛性需求;另一方面,去年新房市場冷凍,很多新盤都不敢入市。在回暖后,新房樓盤不僅加快了入市不發,還加大了優惠力度,讓利走量。

新景祥廈門市場研究中心也指出,5月多項目開盤去化率提升明顯,剛性需求回暖特征明顯,市場需求由首置、首改及島外學區需求共同主導。

今年3月,《每日經濟新聞》記者曾實地探訪廈門樓市,當月廈門8個項目9次開盤,除個別項目基于入市產品的提升有小幅漲價外,大部分項目仍處于讓利促銷狀態。但從去化情況來看,不同項目之間的去化率差別較大。

如3月9日開盤的翔安金茂悅,開盤價格與2018年10月26日開盤的價格相比再次下調,但去化較低。但也有項目憑借價格優勢,去化良好。值得一提的是,翔安金茂悅還是昔日的“地王”,成交樓面價達29450.7元/平方米。

彼時,新景祥廈門市場研究中心總經理張建向記者表示,價格因素對樓盤去化影響明顯,今年整體的去化情況比去年理想,做了促銷策略的高性價比樓盤會比沒有折扣的樓盤去化更快。

政策影響 去化周期約26月

在銷量大幅增長的同時,廈門的新房庫存卻在不斷上漲。在多個研究機構的新房庫存高企城市中,廈門都榜上有名。克而瑞數據顯示,今年1~5月,廈門以69%的新增供應漲幅位居全國二線城市第二位。

新景祥廈門市場研究中心也表示,廈門5月在售項目庫存面積約206萬平方米,同比上漲40%。按近12個月月均去化約7.88萬平方米計算,去化周期約26個月。

對此,吳寅分析認為,廈門新房庫存增加可能與相關政策有影響。從2017年開始,廈門出現了首宗要求一次性全部對外公開銷售的地塊,即“受讓人應一次性申請該地塊合同項下宗地商品住房預售許可證,并一次性全部對外公開銷售”。

2018年7月,廈門還出臺了《關于進一步加強精準調控穩定房地產市場的實施意見》,規定建筑面積在10萬平方米以下的商品住房項目要一次性對外公開 銷售。

吳寅表示,廈門近年來出讓的多宗土地項目都在10萬平方米以下,這些新建樓盤就需要等到所有房源建成、取得預售才能入市,也就使得一次性推出房源較多,但去化比率就相對下降,增加了庫存。

廈門克而瑞指出,2019年廈門樓市經歷了一波短暫的回溫期,而后成交接力不濟。當前廈門二級市場存量較大,交易進入不溫不火狀態,對一級土地市場反哺作用減弱。而一級市場的理性模式對二級市場的刺激作用有限,此種狀態短期內將會持續。

剛需強勁 二手房成交超去年

在廈門,比新房更突出的是二手市場。

新景祥廈門市場研究中心指出,自今年春節過后,廈門二手住宅連續幾個月交易量暴增,5月二手住宅成交量為4315套,雖然環比有小幅回落,但前5月成交套數已超2018年全年。

吳寅表示,廈門在二手市場具有較強的剛需基礎,尤其是對學區房的需求很大。此外,從去年下半年到現在,全國樓市的走勢和政策方向讓購房者的預期逐步改變。所以,實際上從去年12月份開始,二手成交量已經逐步在往上走。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,對于廈門來說,當前市場其實還是比較穩定的,甚至還要定性為剛從降溫周期中走出來。后續其實還是有可能會上漲,這和此類城市市場需求規模較大是有關的,而且既有政策最嚴厲的時候已經過去,未來也會出現交易上升等現象。

中指院也指出,廈門普通市民傾向于低總價的島內二手房,加之人口不斷涌入島內,二手房市場價格具有較強的剛性,并對新房價格起到支撐作用。限購使投資客逐漸退出廈門房地產市場,廈門樓市正走向良性發展的軌道。

不過,受訪專家和機構均指出,廈門的回暖勢頭減弱跡象,入市項目去化冷熱不均,市場整體熱度有所回落。吳寅認為,4月、5月的市場情況讓部分開發商對后市信心很足,所以收回了此前的新盤優惠,價格逐步回到2017年上半年的水平,成交量有所回落,但因滯后性,這一市場情況還未在成交數據上體現出來。

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